【裁判要点】

商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务，法律另有规定或当事人另有约定的除外。商品房交付手续相对复杂繁琐，需要买卖双方相互配合。双方明确约定由出卖方在房屋达到交付条件后书面通知买受方办理交接手续的，发出交房通知系启动交房程序的必要前提条件。符合交房要求的现实条件与是否实际履行合同义务并无因果关系。

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》第四十四条　依法成立的合同，自成立时生效。

《中华人民共和国合同法》第六十条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国合同法》第九十三条　当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

《中华人民共和国合同法》第九十六条　当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

【案例索引】

一审：江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院(2013)新民初字第0608号（2013年4月27日）

二审：江苏省无锡市中级人民法院(2013)锡民终字第0733号（2013年9月2日）

【基本案情】

原告曲某某、曲某、伍某诉称：2011年1月13日，曲某某、曲某、伍某与东城公司签订《商品房买卖合同》1份，约定曲某某、曲某、伍某向东城公司购买东城公司开发的联排别墅1套，房屋总价4200000元，东城公司应于2012年1月31日前向曲某某、曲某、伍某交付上述房屋。合同订立后，曲某某、曲某、伍某按约支付了购房款4200000元。合同约定的交房期限届满前，东城公司一直未向曲某某、曲某、伍某邮寄书面交付通知书，双方至今未办理房屋交付手续。曲某某、曲某、伍某多次催告东城公司履行交房义务，东城公司均未履行。东城公司逾期交付房屋的行为已经构成违约，符合双方在合同中约定的解除合同条件。请求判令：一、解除双方订立的《商品房买卖合同》；二、东城公司返还曲某某、曲某、伍某购房款4200000元；三、东城公司支付曲某某、曲某、伍某按购房款4200000元的15%计算的违约金630000元。

被告无锡东城房地产有限公司（以下简称东城公司）辩称：一、讼争房屋系现房，曲某某等人之前及签订合同当日曾数次前往现场看房，双方此前已就随时交房达成合意，东城公司亦多次表示可以随时交房，故东城公司是否邮寄交房通知书并不影响曲某某等人前来东城公司办理收房手续。二、双方在合同补充条款中对交房细节问题进行了明确约定，根据该约定，曲某某等人应根据合同约定的时间前往东城公司办理收房手续，逾期办理的不利后果应由曲某某等人自行承担。即使东城公司未邮寄书面交房通知，双方亦可根据《商品房买卖合同》履行交房手续。三、东城公司并不存在逾期交房情形，曲某某等人无权解除合同。四、即使东城公司在邮寄交房通知书方面存在瑕疵，但东城公司的行为亦不构成根本性违约。即使东城公司在履约过程中存在违约情形，曲某某等人亦应采取积极措施防止损失扩大。五、曲某某等人以东城公司未邮寄交房通知书及房屋存在质量问题为由拒绝收房，其行为违反了法律规定。讼争房屋存在瑕疵并不影响曲某某等人收房，曲某某等人的行为属于恶意促成合同解除条件的成就，有违双方订立合同目的。根据合同法规定，应视为解除条件不成就，曲某某等人无权行使解除权。六、要求驳回曲某某、曲某、伍某的诉讼请求。如解除合同，因曲某某、曲某、伍某主张的违约金数额偏高，请求法院对违约金数额予以调整。

法院经审理查明：2012年1月13日，曲某某、曲某、伍某与东城公司订立《商品房买卖合同》（合同备案号：201201130104）1份，约定由东城公司将坐落在无锡市新区长江北路西侧、广南路北侧的金色家园第21幢65单元1-4层102号多层住宅出卖给曲某某、曲某、伍某，购房款为4200000元。

交付期限。双方在该合同第八条约定：出卖人应当在2012年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。

出卖人逾期交房的违约责任。双方在该合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。

交接：双方在该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自合同约定的交付期限届满之日起，商品房毁损、灭失的风险转移至买受人，物业管理费等相关费用由买受人承担。

交接细节。双方在上述合同附件四《补充条款》第六条约定：

本合同第十一条作如下补充：房屋交付时，甲方应书面通知乙方。乙方应按通知书中规定的时间办理商品房交接手续。乙方未接到通知书，则应当按照本合同约定的房屋交付时间前往甲方指定的交付地点办理交付房屋手续。乙方未按甲方通知书规定时间或者未收到通知书而未按本合同约定的房屋交付时间办理房屋交接手续的，则以本合同约定的交付时间为房屋交付日期。(下划线部分为黑体方框特别标注部分)。

预售住宅：

（1）乙方签署房屋交接单，本合同项下商品房即交付于乙方。

（2）甲方的通知送达后或者本合同约定的交付时间届满后，乙方无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领甲方交付的房屋。乙方无合法理由拒绝受领的，视为甲方按时交付。房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由乙方承担(下划线部分为黑体方框特别标注部分)。

(3)房屋交付时，乙方认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后按照法规和合同约定处理。乙方认为房屋存在质量缺陷的，有权要求甲方按照合同约定进行保修。

合同签订当日，曲某某、曲某、伍某向东城公司交付了购房款4200000元，东城公司于当日向曲某某、曲某、伍某开具了购房款发票。

合同签订后，东城公司未向曲某某、曲某、伍某邮寄或交付交房通知书。2012年4月4日，4月15日，曲某某、曲某、伍某两次向东城公司寄出退房函，要求东城公司：1、返还购房款4200000元；2、支付已付购房款的15%违约金；3、支付4200000元自2010年12月21日起至确定退房之日止按银行同期利率计算的利息。

另查明：讼争房屋于2009年9月3日开工，2010年6月22日全面竣工。2011年6月23日，讼争房屋通过无锡市新区规划建设局综合竣工验收备案。

诉讼中，曲某某、曲某、伍某提供了其在购买讼争房屋之前曾购买东城公司其他房屋时由东城公司向其发出的《交付通知书》、《交付须知》各1份，证明上述材料详细载明了办理交付地点、时间、交费项目、验收交付程序等事项，提出如买受人未收到上述材料，即使前往东城公司亦无法自行办理收房手续。东城公司对上述证据真实性无异议，认为就一般情况而言，东城公司会邮寄交付通知书。考虑到工作中有可能出现疏忽，因此才在合同附件四《补充条款》中予以细化，同时因讼争房屋属于现房，随时可以交付。

诉讼中，曲某某、曲某、伍某提出其在合同约定的交付期限届满后多次至东城公司要求交房，但东城公司以无交房通知书为由且多个部门之间相互推托，不为其办理交房手续，对此，东城公司予以否认，曲某某、曲某、伍某未提供证据证明其主张的事实。东城公司提供了业主验房通知单1份，证明曲某某于合同约定的交房日期至东城公司办理收房手续过程中已经验房，并提出33项房屋质量瑕疵并由东城公司验房人员记载于验房通知单上，以此主张曲某某系以房屋质量问题拒收房屋而非东城公司不履行交房义务。曲某某、曲某、伍某对该项证据以无其签名为由不予认可，并否认其参与过交房手续中的验房活动。东城公司又提供曲某某与东城公司代理人孙建峰、东城公司原客服中心经理杨燕芳的谈话录音1份以证明曲某某等人以房屋存在质量瑕疵为由拒绝收房，导致房屋至今无法交付，录音资料反映曲某某称已全额付款，系购房后前来查看房屋并提出了若干质量问题，并非房屋交付过程中的验房，但曲某某同时称其未收到书面交付通知，东城公司一直未履行交付义务。曲某某、曲某、伍某认为东城公司在提供该证据前一直否认有录音资料存在，现提供的录音内容存在剪辑修改情形，隐匿了东城公司承认不为其办理交房手续的内容部分，同时指出录音内容反映出双方进行交涉的日期为2012年4月25日即其通知解除合同之后而非东城公司自称的2012年4月10日，交涉中杨燕芳承认因工作失误未邮寄交房通知书。本院据此向杨燕芳进行了调查，杨燕芳称确因工作疏忽未邮寄交房通知书，但曾有东城公司工作人员电话通知曲某某等人前来收房。调查中杨燕芳称其未明确提及讼争房屋存在设计缺陷等质量问题而影响交付，东城公司确有一整套内部交房流程。曲某某、曲某、伍某认为如有东城公司工作人员电话通知交房，应由东城公司举证证明；对于讼争房屋是否存在设计缺陷，杨燕芳不置可否；东城公司未邮寄交房通知书，事后亦未采取补救措施。东城公司对于上述调查笔录真实性无异议，认为杨燕芳亦证实东城公司工作人员曾电话通知曲某某等前来收房，系曲某某等人以讼争房屋存在质量问题为由拒绝收房。东城公司未能提供证据证明其工作人员以电话方式通知曲某某等人收房。

【裁判结果】

无锡开发区人民法院于2013年4月27日作出(2013)新民初字第0608号民事判决：

一、解除曲某某、曲某、伍某与东城公司于2012年1月13日订立的《商品房买卖合同》（合同备案号201201130104）。

二、东城公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还曲某某、曲某、伍某购房款4200000元。

三、东城公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付曲某某、曲某、伍某违约金280000元。

四、驳回曲某某、曲某、伍某的其他诉讼请求。

案件受理费45440元，由曲某某、曲某、伍某负担3181元，由东城公司负担42259元。

宣判后，被告东城提出上诉。无锡市中级人民法院于2013年9月2日作出(2013)锡民终字第0733号民事判决：驳回上诉，维持原判。

【裁判理由】

法院生效裁判认为：曲某某、曲某、伍某与东城公司订立的《商品房买卖合同》及附件四《补充条款》，系合同双方的真实意思表示，且不违反相关法律规定，因此上述合同及附件四《补充条款》合法有效，对双方具有约束力。

商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，在东城公司与曲某某、曲某、伍某订立的《商品房买卖合同》及《补充条款》中已明确约定，东城公司应书面通知曲某某等人办理房屋交付手续，然而东城公司却未向曲某某等人邮寄交房通知，此行为已违反了合同约定。东城公司虽称其已以电话通知的形式予以弥补，但并未提供证据予以证明。在曲某某等人未收到交房通知的情况下，东城公司应积极采取补救措施并及时主动地向曲某某等人履行交房义务，然东城公司在曲某某等人数次去东城公司处时均未采取补救措施，也未主动向曲某某等人履行交房义务，东城公司的行为构成逾期交房。曲某某等人在东城公司逾期交房60日后，向东城公司两次寄发退房函，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并返还购房款，符合该合同中关于合同解除条件的约定，应当予以支持。

东城公司主张其曾与曲某某等人交接过房屋，而房屋未完成交付的原因是曲某某等人曾以质量瑕疵为由拒绝收房，并提供了验房通知单和孙建峰、杨燕芳的谈话录音予以证明，但验房通知单上并无曲某某等人的签字且曲某某等人予以否认，谈话录音也只能显示出曲某某等人在查看房屋的过程中提出质量问题，并未反映出曲某某等人进行过验房，亦未反映出曲某某等人因房屋质量问题而拒收房屋，且只有在东城公司主动交付的前提下才存在曲某某等人是否拒绝收房的问题，而东城公司提供的证据并不足以证明其曾主动向曲某某等人交付过房屋，故东城公司关于房屋未能交付的原因系曲某某等人拒绝受领房屋的上诉理由不能成立，本院不予采信。东城公司认为应由曲某某等人举证证明其拒绝交付房屋的主张，亦不能成立，法院不予采纳。

双方虽在《补充协议》第六条第一款约定了未收到通知书的情况下的房屋交付事项，但合同约定的仅为交付期限，而非准确的交付时间，在未收到任何形式的通知的情况下，曲某某等人无法确定房屋的具体交付时间和交付地点。且即使曲某某等人在多次到东城公司看房时可能会知晓房屋交付的具体时间和地点，但在东城公司因未履行合同约定的书面通知义务，也未主动向曲某某等人交付房屋的情况下，不能免除东城公司的违约责任，也不能苛责曲某某等人因未在该时间点收受房屋就承担交房不能的风险。故东城公司关于合同中已约定了明确的房屋交付时间，其并不构成逾期交房的主张不能成立，法院不予采纳。法院认定东城公司构成逾期交房，曲某某等人有权行使合同解除权，符合法律规定。现曲某某、曲某、伍某要求东城公司返还购房款4200000元，理由正当，法院予以支持。

关于违约金问题，根据《商品房买卖合同》第九条约定，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。现曲某某、曲某、伍某按照购房款的15%主张违约金630000元，超出其正常支付购房款后所获利益，东城公司提出违约金过高，请求法院予以调整，理由正当，法院应当予以调整，合理确定违约金数额。结合双方守约与违约情形，东城公司违约造成曲某某、曲某、伍某损失等因素综合考虑，法院酌定违约金为280000元。

【案例注解】

商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务，法律另有规定或当事人另有约定的除外。商品房交付手续相对复杂繁琐，需要买卖双方相互配合。双方明确约定由出卖人在房屋达到交付条件后书面通知买受人办理交接手续的，发出交房通知系启动交房程序的必要前提条件。所购商品房是否为现房与合同义务的履行无关，符合交房要求的现实条件与是否实际履行合同义务并无因果关系。商品房交付因买卖双方地位不平等往往争议较大，司法实践中，应根据诚信原则和交付惯例对交付程序进行界定，防止出卖人利用自身优势规避延期交付的违约责任。

一、开发商未送达书面交房通知是否构成迟延交房？

根据合同法等规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。房屋交付手续复杂繁琐，须双方协助配合方能完成。按照交付惯例，先由出卖人发出交房通知书，载明收房所需资料，交付时间、地点等必备事项。买受人须按交房通知书要求配合协助出卖人办理交付资料、验房，办证，缴费等手续，故出卖人发出交房通知书系启动交付程序的前提条件。本案双方明确约定东城公司应书面通知曲某某等办理房屋交付手续，但东城公司未发出书面交房通知，亦未采取补救措施，已构成违约。曲某某等在东城公司逾期交房60日后，两次向东城公司邮寄退房函要求解除合同并返还购房款，符合双方关于合同解除条件的约定。东城公司抗辩双方曾交接过房屋，系曲某某等以质量瑕疵为由拒绝收房，对此应从房屋交付程序有无启动予以考量。东城公司未发出交付通知，则无法启动交付程序，双方办理验房手续就无从谈起。如未验房，更无从谈起买受人以房屋质量瑕疵为由拒绝收房。法院要求东城公司证明其发出书面交付通知而曲某某等拒绝收房，这样分配举证责任符合法律规定与交付惯例。

二、如何确定出卖人迟延交房的违约责任。

违约责任的追究，兼具有补偿守约方损失和对违约行为进行制裁的双重功能。司法实践中，在确定违约赔偿范围时，一般应考虑以下因素：一是该损失必须因对方的违约而产生，并非所有损失都应纳入违约赔偿范围。二是如当事人约定违约金低于或过分高于实际损失，对方可以请求法院增加或减少。三是违约行为产生的损失赔偿额应相当于对方因此所受到的损失，包括期待利益。本案中，根据合同约定东城公司应支付购房款15%的违约金，东城公司认为约定违约金数额过高要求法院调整，法院根据双方守约或违约、曲某某等一直未收房造成的损失、曲某某等同期正常使用购房款可得的收入等因素综合考虑，酌情认定违约金数额，审慎行使自由裁量权，既符合了合同法精神，也兼顾了当事人期待利益。