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以案释法 | 诉讼期间土地出让金上涨，谁承担？
作者：新吴法院  发布时间：2021-12-10 17:10:53 打印 字号： 大 | 中 | 小

引 言


近年来，满足上市交易条件的安置房买卖越来越多，由此产生的纠纷矛盾也日益增加。买卖过程中，如果因为卖方不及时配合过户，导致土地出让金上涨，应当由谁承担呢？



基 本 案 情


朱某、雷某将其安置房以16万元的价格出售给凌某、方某，双方约定过户费用由凌某一方承担。但房屋可以过户时，朱某、雷某迟迟不愿配合办理过户手续。2018年1月，凌某一方无奈将朱某一方诉至法院，要求其履行过户义务。



经法院审理，判决朱某一方配合凌某一方完成房屋过户，过户时产生的土地出让金及相关契税等均由凌某一方负担。朱某一方对一审判决不服，向二审法院提起上诉。二审法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。


二审判决后，朱某、雷某仍未履行过户义务，凌某、方某向一审法院申请强制执行。2019年3月，房屋终于完成过户，但由于朱某和雷某的不配合行为，导致最终完成过户的时间延后，凌某、方某因此多交纳了部分土地出让金。凌某、方某再次诉至法院，要求朱某、雷某赔偿土地出让金上涨造成的差额损失。


裁 判 说 理


法院经审理认为，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符约定，应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任，给对方造成损失的，还应赔偿损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。


本案中，朱某、雷某以16万元的价格将案涉房屋出卖给凌某、方某这一事实经过生效判决确认，合同当事人都应该全面、积极履行合同义务。房屋买卖后，卖方除应当将房屋转移占有、使用外，还应变更产权登记。


本案中的房屋为拆迁安置房，在满足上市交易政策条件后，卖方应当无条件配合买方办理过户手续，但该房屋直至2019年3月执行阶段才完成过户登记。比较当事人能自行办理过户的2018年初相比，2019年3月时实际办证时土地收益等费用价格上调产生费用差额15893.80元。该部分费用是因朱某、雷某在凌某、方某提出过户主张后未能及时配合办理所致，所以朱某、雷某应当承担相应损失的赔偿责任。


据此，法院判决，朱某、雷某赔偿凌某、方某土地出让金差额损失15893.80元。


法 官 说 法


安置房上市交易政策出台后，房地产市场中安置房买卖也日益增加。随着房价攀升，部分在政策出台前以低价出售安置房的卖方，在政策出台后，为获取更多利益，不愿按约配合办理过户手续，给买方带来诸多困扰。


要判断延误过户导致出让金上涨此类案件的归责问题，一方面需确认违约行为与损害结果间有无因果关系，另一方面，还需确认是否存在违法阻却事由。


本案中，朱某、雷某未按协议约定配合办理过户手续即存在违约行为，若朱某、雷某在凌某、方某首次提出办理过户时没有拒绝配合，则土地出让金上涨的损失不会产生，凌某、方某损失是由于朱某、雷某的违约行为所致，二者存在因果关系。

另外，本案中并不存在不可抗力等导致当事人无法办理过户手续的客观因素。朱某、雷某虽辩称未过户的正当事由系双方在进行正常诉讼程序，但2018年12月二审裁判后，朱某、雷某仍拒不履行法院生效判决，其消极对抗行为导致损害后果产生。


总之，依法成立的合同对当事人双方均具有约束力，全面、适当履行合同是合同当事人的基本义务。任何人都必须对自己不履约的任性行为承担责任，也必须对无视法律权威性的态度付出代价。


 
来源：新吴法院
责任编辑：新吴法院