编者按：涉世未深的大学生毕业买房遭遇诈骗？骗子一步一计骗得房款五十余万元？为何在长达两年的时间内，买房人都没有识破骗局？谁需要对最终的损失承担责任？这其中又包含怎样的警示意义？近日，新吴法院公开宣判了一起大学生买房遭遇销售诈骗，起诉要求房企承担赔偿责任的案件……

【案情简介】

张平（化名）研究生毕业后打算买房，他请已经买房的师兄刘明（化名）为自己参谋，刘明就给张平介绍了自己买房的某房企销售周东和徐琳（均为化名）。

沟通中，周东一直声称自己有能力搞到“特价房”，房屋单价要比市场价格便宜不少。张平听后心动不已，随即就支付了5万元定金给周东，用于锁定房源。

殊不知，周东此时却有了自己的盘算。他搞了台POS机，将签购单抬头改成了“某房企”。他还费尽心机将公司里作废的房屋买卖合同“再利用”，直接把合同上的买受人、房款及其他购房相关项变造成了“张平定制款”。为了确保万无一失，周东又通过违法渠道购买了一枚某房企财务专用章。

一切准备就绪后，周东就通知张平来售楼处付款。2019年8月7日，张平和父亲一起来到该售楼处。周东拿出变造的商品房买卖合同给张平确认，张平不假思索就在买受人处签了名字。签完合同后，张平跟随周东去到售楼处三楼。

周东掏出POS机，低声细语地说：“你首付款刷卡是吧？就在这里刷就好。但是POS机有限额，限额10万元，需要多刷几次。”对于周东的话，张平深信不疑，他爽快地刷了5笔，共计40余万元。

“哗啦啦”，POS机吐出了抬头是“某房企”的签购单，即使当场没给收据，也没有到财务室付款，张平也没觉得有什么不对。其实，这台POS机关联的银行卡是周东个人的银行卡，张平刷出去的四十几万也全部流入了周东的腰包。

接着，张平又转给了周东7万元房款。做戏做全套，周东还把敲上假章的收据寄给张平。彼时，张平心中揣着憧憬，盼望着能早日收房。

时间就这样来到了两年后，期间，张平不断催促，但不仅房没交，网签备案合同也一直没有签。张平多次询问原因，周东都通过各种各样的理由糊弄了过去。甚至在张平发现原定购买的房屋内有人有灯光时，周东都可以找出借口来安抚住张平。

“特价房”的魔咒让张平对周东的做法和言辞不敢质疑，深怕“特价房”落空。最后，还是周东自己编不下去了，才主动将实情告诉了张平。张平如遭雷击，不敢相信周东居然是个骗子！

【法院裁判】

2022年5月31日，新吴法院作出刑事判决：周东犯合同诈骗罪，判处有期徒刑四年九个月，并处罚金人民币4万元，责令周东退赔张平人民币50余万元。但骗取的款项早已被周东挥霍殆尽，未能退赃。张平转而向新吴法院提出财产损害赔偿纠纷，要求某房企按照过错程度对周东不能退赃部分承担补充赔偿责任。

法院经审理认为，本案中，张平不管是磋商合同还是支付款项等行为均发生在某房企售楼处，该特定场所也是权利外观的一种体现，虽然该房企声称周东不是正式员工，是渠道专员，但对此普通买受人根本无从甄别，所以在此场所应减轻张平的法定注意义务的履行责任。另外，POS签购单上某房企（无锡）有限公司的抬头及变造的房屋买卖合同、销售财务章等，一般人都无从辨别。由于房企管理不规范，周东拿到了作废的合同进行变造，双方张平后续的一系列付款行为都与该份合同的签订有关联，所以某房企对于作废的空白合同未有效管理的行为应当承担补充赔偿责任。

张平主张的案涉损失与某房企的过错之间确实存在因果关系，但因张平的损失直接原因为周东实施诈骗所致，周东作为故意侵权人系直接责任人也是终局责任人，理应承担全部的赔偿责任。结合某房企的过错程度及其在此次侵权损害中所起的作用，法院酌定某房企对张平的损失在周东不能清偿部分以9万元为限承担补充赔偿责任。

【法官释法】

本案中，虽然法院确定某房产公司需要承担一定比例的补充赔偿责任，但无法追回的损失还是给初入社会的张平造成了不可逆的影响。张平很多的“天真”做法和想法都源于周东“特价房”的设定。这期间，虽然张平也曾心生疑惑，但只要周东提到“特价房”很紧俏，很多事不能声张，张平就噤若寒蝉，生怕自己多做一点、多问一句，“特价房”就不翼而飞了。周东正是利用这点，屡屡得手，最终导致损失扩大。

对于老百姓来说，买房是人生中的大事，一定要谨慎对待。法官提示，其实在房屋销售过程中，所谓的“特价房”很多都是噱头。天上没有馅饼掉，若真的存在房屋价格低于其他销售价格的，可能也是囿于楼层、房型等房屋本身的原因。所以，买房人在购房过程中一定要提高警惕，不能被夸大、虚假的陈述所蒙蔽，要提高自身辨别能力，遇到问题要大胆核查，仔细求证。